20. Sep 16

BGH zum Ausschluss der Sachmängelhaftung beim Immobilienverkauf

Werden beim Verkauf einer Immobilie dem Käufer Sachmängel verschwiegen, hat dieser auch dann Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Sachmängelhaftung vertraglich ausgeschlossen wurde.

GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart führen aus: Viele Immobilienkäufer haben es schon erlebt: Zunächst ist die Freude über das neue Haus groß, doch nach dem Einzug werden Mängel entdeckt, die der Verkäufer verschwiegen hatte. Eine Haftung für die Sachmängel ist im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Dennoch können die Käufer Anspruch auf Schadendersatz haben, wie ein Versäumnisurteil des Bundesgerichtshofs vom 8. April 2016 zeigt (Az.: V ZR 150/15).

Der u.a. für das Immobilienrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, im dem die Käufer von einem in der Scheidungsphase befindlichem Ehepaar ein Grundstück mit Wohnhaus gekauft. Die Verkaufsverhandlungen wurden nur durch die Ehefrau geführt. Die Sachmängelhaftung wurde im Kaufvertrag ausgeschlossen. Später entdeckten die Käufer, dass eine Stützmauer, die der Verkäufer selbst errichtet hatte, nicht die erforderliche Standsicherheit aufwies und saniert werden muss. Grund hierfür war, dass beim Bau der Mauer nicht die erforderlichen Steine verwendet wurden. Daher verlangten die Käufer Schadensersatz in Höhe von rund 50.000 Euro.

In den ersten Instanzen hatte die Klage nur zum Teil Erfolg. Der Ehemann wurde zur Zahlung von rund 25.000 Euro Schadensersatz verurteilt. Der Mann habe die beanstandete Mauer selbst gebaut und gewusst, dass sie nicht den statischen Vorgaben entspreche. Diesen Sachmangel habe er arglistig verschwiegen. Seine Frau habe hingegen keine nachweisbare Kenntnis von dem Sachmangel gehabt. Sie habe daher nicht arglistig gehandelt und könne sich auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen.

Der BGH sah dies anders und sah auch die Frau in der Schadensersatzpflicht. Sie habe nach eigenen Angaben zumindest Hinweise auf den Mangel gehabt. Da sie das Anwesen trotzdem ohne weitere Nachforschungen übergab, habe sie zumindest fahrlässig gehandelt. Sie sei auch zum Schadensersatz verpflichtet. Denn verschweige ein Verkäufer arglistig den Mangel an einer Kaufsache, können sich sämtliche Verkäufer nicht auf den vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen, so der Senat.

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